[案情]

原告張某和被告李某于2001年1月1日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份,協(xié)議約定：甲方(被告)將其江淮小區(qū)4號(hào)樓305室住宅一套轉(zhuǎn)讓給乙方(原告),成交金額共計(jì)人民幣75600元整,預(yù)交定金25600元整,余款待甲方過(guò)戶給乙方后一次性付清。協(xié)議簽訂后,原告給付被告定金25600元,后又分三次給付房款40000元。2001年1月4日原告從被告處領(lǐng)取了鑰匙,并對(duì)房屋進(jìn)行裝修,2001年6月原告搬進(jìn)該房居住。房屋交易協(xié)議簽訂后，原、被告曾兩次到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)，因?yàn)楸桓娴姆课菔潜桓娓改傅牟疬w安置房屋，后經(jīng)繼承、分家析產(chǎn)歸被告所有并進(jìn)行了公證，但被告沒(méi)有該房屋的產(chǎn)權(quán)證，房管部門不給辦理過(guò)戶手續(xù)。現(xiàn)原告憑借房屋交易協(xié)議要求被告繼續(xù)履行合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

[審理]

法院經(jīng)審理認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。原、被告爭(zhēng)議的房屋未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，故原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協(xié)議是無(wú)效的。原、被告簽訂的房屋交易協(xié)議實(shí)際上也是無(wú)法履行的，原告要求繼續(xù)履行合同的內(nèi)容是被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而被告?zhèn)€人根本無(wú)法辦理，因?yàn)樵摲课轂楸桓娓改傅牟疬w安置房屋，雖然該房屋以分家協(xié)議的形式分給了被告，對(duì)此也進(jìn)行了公證，但房管部門并不認(rèn)可該分家協(xié)議及公證書的效力，因此即使被告愿意過(guò)戶，也無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)領(lǐng)取到房屋所有權(quán)證書。原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協(xié)議是無(wú)效合同。

[評(píng)析]

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原、被告雙方簽訂的房屋交易協(xié)議是否合法有效。針對(duì)這個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)本案存在兩種不同的意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為：原、被告所爭(zhēng)議的房屋，雖然在交易時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但是，根據(jù)被告所出示的搬遷協(xié)議和關(guān)于繼承權(quán)的公證書以及分家協(xié)議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)是明確的，即爭(zhēng)議的房產(chǎn)當(dāng)時(shí)屬于被告所有，因此被告有權(quán)處分。雙方經(jīng)協(xié)商自愿就房屋買賣達(dá)成了一致意見(jiàn)，并簽訂了協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，且雙方已經(jīng)實(shí)際交付了協(xié)議的標(biāo)的物，只是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證沒(méi)有辦齊致沒(méi)有過(guò)戶。因此雙方的買賣協(xié)議應(yīng)為有效協(xié)議，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。被告應(yīng)配合原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，在相關(guān)手續(xù)辦好后，原告按約付清余款。法律所規(guī)定的交易房屋應(yīng)當(dāng)有房屋所有權(quán)證書，本身也是為了保護(hù)安全，防止因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明的房屋買賣引發(fā)糾紛。而本案房屋的產(chǎn)權(quán)是明確的，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣有效。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為：原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協(xié)議是無(wú)效合同。理由如下，一、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。原、被告爭(zhēng)議的房屋未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，故原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協(xié)議違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是無(wú)效的。二、原、被告簽訂的房屋交易協(xié)議實(shí)際上也是無(wú)法履行的，原告要求繼續(xù)履行合同的內(nèi)容是被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而被告?zhèn)€人根本無(wú)法辦理，因?yàn)樵摲课轂楸桓娓改傅牟疬w安置房屋，雖然該房屋以分家協(xié)議的形式分給了被告，對(duì)此也進(jìn)行了公證，但房管部門并不認(rèn)可該分家協(xié)議及公證書的效力，因此即使被告愿意過(guò)戶，也無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)領(lǐng)取到房屋所有權(quán)證書。

我國(guó)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉第三十七條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。第六十條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。因此，從本案看，被告沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證書就導(dǎo)致了原、被告之間的房屋交易協(xié)議無(wú)法履行，無(wú)法履行的合同應(yīng)是無(wú)效的。筆者同意第二種意見(jiàn)。