本網(wǎng)徐州訊：2006年8月12日徐州市鼓樓區(qū)人民法院對一起優(yōu)先購買權(quán)侵權(quán)糾紛案件作出一審判決，判決被告出租人某商場與第三人楊某的房屋買賣行為無效，但對原告某食品公司要求某商場按拍賣50萬元的價格將房屋及場地賣與自己的訴訟請求沒有支持。

2003年10月10日原告某食品有限公司（以下簡稱食品公司）與某商場達成協(xié)議，由食品公司租賃某商場位于徐州市馬場湖的大型倉庫（除冷庫、機房、檔案室、傳達室外），雙方簽訂了租賃合同，租賃期限自2003年11月1日起至2006年10月31日止。2005年6月16日某商場與徐州某拍賣公司簽訂了拍賣委托合同。委托拍賣公司將其所屬的馬場湖倉庫進行拍賣，同日在《江蘇經(jīng)濟報》刊登了拍賣公告。2005年6月23日楊某作為唯一的競拍人在拍賣會上以人民幣50萬元的拍賣底價成交取得了馬場湖倉庫的產(chǎn)權(quán)，房屋為磚混結(jié)構(gòu)建筑物4座，總建筑面積約685平方米，土地使用權(quán)面積為1379平方米。

食品公司得知某商場已將以50萬元價格倉庫出賣后，認為自己作為房屋的承租人享有優(yōu)先購買該倉庫的權(quán)利，某商場在未通知自己是否優(yōu)先購買該房及場地的情況下，擅自將自己承租的該倉庫房屋及場地委托拍賣公司拍賣給了楊某，某商場和楊某的買賣行為侵犯了自己依法享有的優(yōu)先購買權(quán)。食品公司遂于2006年5月11日起訴至徐州市鼓樓區(qū)人民法院，要求法院判令某商場與楊某之間買賣馬場湖倉庫及場地的行為無效，同時請求法院判決某商場以50萬元的價格將上述倉庫及場地賣給自己。

某商場在庭審中庭稱，本單位在處置該倉庫資產(chǎn)前曾考慮過由食品公司購買，也與食品公司進行過多次協(xié)商，但食品公司稱買不起。某商場還曾考察過食品公司的購買能力，并且自租賃合同簽訂之后，食品公司經(jīng)常拖欠租金。今年3月因食品公司拖欠租金，某商場將其訴至法庭，要求解除與食品公司的租賃合同，并給付租金、工人工資和滯納金，因法院認為雙方租賃合同臨近期滿，食品公司履約存在瑕疵但尚未達到解約條件，遂判決食品公司給付租金、工人工資及滯納金計36250元。某商場還辯稱，在3月份的訴訟中，食品公司一直亦未主張購買倉庫，只是要求繼續(xù)承租；另外在處置該倉庫前通知了食品公司，公開拍賣的公告發(fā)出后，食品公司也沒在規(guī)定的時間內(nèi)報名競拍應(yīng)視為已經(jīng)放棄了優(yōu)先購買的權(quán)利；再其次即便食品公司有購買權(quán)也應(yīng)參與國有資產(chǎn)的競拍程序，怎可能以50萬元的價格直接購買？

第三人楊某則說自己通過競拍取得房屋所有權(quán)，應(yīng)依法受到保護，某商場已事先通知了食品公司，食品公司不能以行使優(yōu)先權(quán)妨礙某商場對房產(chǎn)的處置。

庭審中，法官查明了各方當事人所陳述的基本事實，另外查明，在今年3月某商場與食品公司的租賃欠款糾紛中，某商場沒有明示該倉庫已出賣給了楊某的事實。“沒有明示出賣了倉庫的事實”并不等于此前沒有通知過食品公司，相關(guān)的證人證言證實某商場于2005年4、5月間通知過食品公司將出賣訴爭房屋一事，但證明不了食品公司表示放棄承租房的權(quán)利；并且作為出賣方的某商場沒有證據(jù)證明自己曾在公開拍賣活動的前三個月，提前通知過承租人。

被告某商場還提出如果食品公司有優(yōu)先購買權(quán)的話，也僅能局限于其所承租部分的房屋而不能擴大至全部場地。

案件在審理過程中，雖經(jīng)法官多次調(diào)解，但各方各執(zhí)己見，調(diào)解未果。

法院認為食品公司與某商場簽訂的租賃合同意思表示真實，符合法律規(guī)定，而且已履行了兩年多，是有效合同，應(yīng)受法律保護。當出租人出賣出租的房屋時，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己承租的房屋即享有優(yōu)先購買權(quán)。法律規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。縱觀本案，被告某商場和第三人陳述的事實以及提交的相關(guān)證據(jù)，可以認定被告通知過食品公司將要出售房屋一事，但不能證明存在已提前三個月就通知了食品公司并且食品公司表示放棄優(yōu)先購買權(quán)的事實。而且事實上某商場已將食品公司承租的倉庫在承租期限內(nèi)出賣給了楊某，并已收取了賣房款，因此某商場應(yīng)當承擔(dān)侵害了原告優(yōu)先購買權(quán)之責(zé)。關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)是否推及到該承租房以外的設(shè)施和場地問題，法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，并不意味著承租人對出租人出賣的其他房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。但承租人所租房屋與出租人所要出賣的整體場地不可分割，分割后可能影響或降低整體使用價值的，根據(jù)“相近的事物應(yīng)當同樣處理”的類推適用原則，承租人部分承租房屋的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)擴及到整體房屋及附屬物。本案原告承租了被告?zhèn)}庫及場地的一半以上面積，某商場出賣的是馬場湖倉庫的全部產(chǎn)權(quán)，該處房地產(chǎn)的使用功能整體上較明顯，分割出售勢必會對出租人、承租人及第三人都造成重大影響，因此食品公司的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當及于某商場委托拍賣的馬場湖倉庫的全部產(chǎn)權(quán)。關(guān)于原告食品公司是否可以直接以50萬元價格買受倉庫全部產(chǎn)權(quán)問題，法院認為優(yōu)先購買權(quán)受到侵害應(yīng)當可以請求得到保護，但這并不必然導(dǎo)致承租人與出租人可以直接形成買賣合同，承租人僅憑優(yōu)先購買權(quán)基礎(chǔ)上的單方意思表示，強硬與出租人締約也是不公平的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)要限定在所謂“同等條件下”才可行使，“同等條件”通常指價格，以及價款的給付時間、給付方式；如果第三人出價條件優(yōu)于承租人，出租人出于利益的考慮，完全可以將標的物出賣給第三人，也就是說在“非同等”的條件下，承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。拍賣程序使承租人與其他競買者共同參加、競買，從而使出賣人可能獲得更大的利益。如若支持食品公司可以以第三人競買的50萬元價格直接買受，這無異于強迫出租人與承租人締約，違反了合同“意思自治”原則。

據(jù)此，法院作出了文章開頭所述的判決。
    宣判后，雙方在上訴期內(nèi)均未提出上訴，判決已經(jīng)生效。