本網(wǎng)蘇州訊：近年來蘇州市房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮的景象：開發(fā)企業(yè)如雨后春筍一個個地“冒”了出來，目前全市房產(chǎn)開發(fā)公司有數(shù)百家之多。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不可避免地出現(xiàn)了房地產(chǎn)糾紛日益增多的情況，而其中狀告房地產(chǎn)公司的案件更是大幅度上升，2003年受理狀告房產(chǎn)公司案件為21件，2004年為41件，今年截止6月15日以來蘇州滄浪區(qū)法院受理的狀告房產(chǎn)公司案件已經(jīng)達(dá)到75件。而其中判決的60件案件中房產(chǎn)公司敗訴的比例達(dá)到了100％。
　　延期辦證導(dǎo)致敗訴
　　黃先生在2002年12月28日和蘇州森威房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定的主要內(nèi)容：黃先生向森威公司購買樂怡苑4樓商品房一套，建筑面積104.11平方米，每平方米5090元，房款總額530000元，黃先生于2002年12月28日前全部付清；房產(chǎn)公司于2003年6月30日前將經(jīng)驗收合格的商品房交付黃先生；合同還約定出賣人在該商品房交付使用后120日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。合同簽訂后，黃先生按約支付了購房款，房產(chǎn)公司也于2003年6月30日將房屋交付給黃先生。因此房產(chǎn)公司應(yīng)于2003年10月28日前，將權(quán)屬登記所需材料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。而本案中房產(chǎn)公司于2004年3月15日、4月16日才向權(quán)屬登記部門報送材料，已構(gòu)成逾期辦證違約。
　　按照合同的約定，違約金的計算時間應(yīng)從2003年10月29日至2004年4月16日，共計171天，按銀行同期存款利率計算(因不滿一年，按活期利率)，期間同期銀行活期利率為年息0.72%，以原告已支付的購房款金額人民幣530000元計算違約金。
　　2005年6月14日蘇州滄浪法院判決被告森威公司于本判決書生效之日起七日內(nèi)給付原告黃先生逾期辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證違約金1787.77元。
　　導(dǎo)致延期辦證的案件主要有以下的幾個方面情況：房產(chǎn)公司土地使用手續(xù)不合法，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在農(nóng)村集體土地上建造房屋而不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；房地產(chǎn)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房，實際建造的樓層高于規(guī)劃的樓層，違章的部分不能辦房產(chǎn)證；房產(chǎn)企業(yè)因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格證明；有的開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒有將抵押權(quán)注銷也會影響辦理產(chǎn)權(quán)證。
　　逾期交房導(dǎo)致敗訴
　　李女士于2003年7月24日與蘇州市某房地產(chǎn)有限公司簽訂了商品房買賣合同，約定購買蘇州市區(qū)房屋一套，面積129平方米，總價約48萬多元。雙方約定在2004年6月30日前將驗收合格的商品房交付使用。房屋交付之日達(dá)到水、電、煤氣、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等“五通”。合同還約定了違約責(zé)任，如逾期交房，則自合同規(guī)定的交房期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之三的違約金。
　　房產(chǎn)公司所建房屋于2004年7月29日經(jīng)驗收合格后向原告交房，原告于同年9月5日領(lǐng)取了房屋鑰匙，對該房屋已實際占有，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為被告已將房屋交付給原告。被告逾期36天交房。但尚不具備“五通”的條件，直至9月29日接通民用電才完成了“五通”。也構(gòu)成了違約。
　　最終，法院判決房產(chǎn)公司支付自2004年7月31日至2004年9月29日的違約金計9793.44元。
　　許多購房者或許有過這樣的經(jīng)歷，當(dāng)期待已久的新房到了該拿鑰匙的時候，開發(fā)商卻遲遲不能交房。這不僅影響心情，而且還得承受一定的經(jīng)濟損失。因為這等于被開發(fā)商無償占用了自己的購房資金。商品房買賣合同中都約定了房屋交付的具體時間，但在實踐中有些時候開發(fā)商并沒有按照合同約定的時間交房，開發(fā)商對自己的逾期交房需要承擔(dān)違約責(zé)任。
　　房屋質(zhì)量差導(dǎo)致敗訴
　　潘先生在1999年4月2日購買了蘇州市南環(huán)西路的一套房屋，房產(chǎn)商于2000年2月14日將房屋交付潘先生。并在質(zhì)量保證書中明確約定對該住宅工程質(zhì)量保修期為房屋、墻面防水為3年。2002年5月潘先生發(fā)現(xiàn)該房屋西墻角每逢大雨滲水，導(dǎo)致房間屋頂受潮損壞，家具都發(fā)生霉變。要求房產(chǎn)商進(jìn)行修復(fù)，但房產(chǎn)商認(rèn)為不是自己的責(zé)任，要求相關(guān)部門進(jìn)行鑒定。
　　2004年6月蘇州房屋安全鑒定管理處受蘇州市中級人民法院委托對該房屋作了滲水原因鑒定，鑒定結(jié)論為“滲水由外墻面引起”。潘先生一怒之下將房產(chǎn)商告上法庭。
　　在法院審理中，房產(chǎn)商對于這份權(quán)威的鑒定報告也是無話可說，最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，賠償經(jīng)濟損失5000元，并對滲水處進(jìn)行修復(fù)。
　　因房屋質(zhì)量如滲水、漏水等缺陷而引發(fā)的糾紛案件是房產(chǎn)訴訟中的一個難點和熱點。此類案件有的是房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，有的是房屋的施工原因造成的。在審理這類案件時，由于程序繁雜，有的還需要委托建設(shè)工程質(zhì)量部門查找原因、委托物價部門評估損失，周期長，審理難度較大。從審理的結(jié)果來看，也是房產(chǎn)公司敗訴較多。
　　依法經(jīng)營是防范糾紛的根本
　　市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟、契約經(jīng)濟。在房地產(chǎn)糾紛中，無論是什么原因引發(fā)的，一個重要的因素是對契約的違背，在法律上叫作違約。更深一層地分析，違約就是違反了相關(guān)的法律規(guī)定。因此，無論是開發(fā)企業(yè)還是業(yè)主，遵守法律、誠實信用是避免官司的根本所在。
　　必須要強化合同意識，嚴(yán)格按約履行。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展及法制觀念的深入人心，依法辦事成為大勢所趨。合同理念的加強，強調(diào)尊重當(dāng)事人雙方的真實意思表示，注重保護(hù)合法簽訂的合同。因此，在簽訂合同時應(yīng)仔細(xì)斟酌考慮，合同簽訂后對于合同的約定事項應(yīng)該全面嚴(yán)格履行，否則在違約后再以合同顯失公平、非真實意思表示等進(jìn)行抗辯，一般情況下很難得到法院的支持。
　　其實在房屋交付時，每個樓盤都會或多或少地出現(xiàn)一些問題，這些問題都是對業(yè)主權(quán)益的侵犯。但從現(xiàn)實的角度來講，很少有消費者刻意去維權(quán)，因為對于一個普通購房者來說，房子是“家”最具體的概念，他們更希望的生活狀態(tài)是安居樂業(yè)。然而房地產(chǎn)商的開發(fā)不力、房屋工程質(zhì)量低下使得很多消費者“好夢難圓”，利用法律維護(hù)自身的權(quán)益才是最正確的辦法。


　　

      　　

文章出處：蘇州市滄浪區(qū)人民法院
文章作者：華建文、顧　矛