本網(wǎng)南通訊：目前我國法律對農(nóng)村宅基地的流通有很多限制條件，城鎮(zhèn)居民更是不允許到農(nóng)村購買房屋，即使當時雙方達成協(xié)議簽訂合同，也因違反法律強行性規(guī)定而被視為無效。3月23日，原告孫某與被告施某訂立的房屋買賣合同被啟東市人民法院依法認定為無效合同。

2001年12月25日，孫某父母通過公證將自己所有的位于農(nóng)村的三間平房贈與孫某，并輸了房屋產(chǎn)權(quán)過戶。2003年2月份，孫某通過熟人介紹將該房屋賣給施某，雙方口頭約定以4萬元的價格成交。后一方給付錢款，一方交付房屋。同年4月份，施某父母住入該房至今。2006年11月，孫某訴至法院，認為該房屋的宅基地屬農(nóng)村集體所有，其與施某之間的房屋買賣違反了法律強行性規(guī)定，要求法院認定該買賣合同無效。施某則辯稱，孫某是惡意反悔，其行為違背誠信原則，況且自己是受父母委托向?qū)O某購買的，實際也由其父母居住，故該房屋買賣與自己無關(guān)，要求駁回孫某的訴訟請求。第三人施某父母對施某的說法表示認同。

法院審理認為，雙方對買賣房屋一事沒有爭議，故對該事實予以確認。對施某提出的房屋由其父母實際購買應(yīng)向第三人主張權(quán)利的辯解，法院認為，按法律規(guī)定，一方在不知道委托人與受托人代理關(guān)系的情況下，可以選擇委托人或者受托人作為相對人主張其權(quán)利，本案中，施某未能提供充分的證據(jù)證明房屋系第三人購買，孫某選擇向施某主張權(quán)利于法有據(jù)，法院認定房屋系施某購買后由第三人實際居住，故施某及第三人的辯解不予采納。對房屋買賣的效力，農(nóng)村房屋買賣涉及到對宅基地的實際占用，宅基地的本質(zhì)決定了建造其上的房屋用途及其權(quán)屬變更方式。根據(jù)現(xiàn)有法律相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村房屋的購買及變更須辦理相關(guān)的審批手續(xù)。本案中，孫某、施某間買賣房屋的宅基地為農(nóng)村集體土地，施某系城鎮(zhèn)居民，其不符合購買屬農(nóng)村宅基地房屋的條件。然孫某、施某均規(guī)避法律，在雙方均未辦理任何審批手續(xù)的情況下私自進行房屋買賣，雙方之間的房屋買賣違反了法律強制性規(guī)定。雖孫某的訴請有違誠信原則，但法院從強制性法規(guī)合法性價值判斷應(yīng)優(yōu)先于對誠實信用的評判出發(fā)，對孫某要求確認房屋買賣無效的請求予以支持。最終，法院據(jù)此判決該房屋買賣合同無效。

《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民擁有宅基地以及功能達到或者超過標準的，不得再申請使用宅基地，也不得在農(nóng)村購買住宅。但由于房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅（包括宅基地），原則上不做處理，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建。房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當依法收回。對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地或者農(nóng)村房屋，目前司法實踐一般會認定無效。