基本案情：

2023年1月18日，在執(zhí)行汪某某訴林某丙等民間借貸糾紛一案中，法院根據(jù)汪某某申請，查封林某丙所有的某村委會在集體土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”。林某甲（林某丙之父）于2023年4月19日提出執(zhí)行異議，主張宋某（案外人）在2015年2月7日將系爭房屋及閣樓過戶給林某甲，其通過將坐落于某小區(qū)21號樓房屋置換給宋某的方式，即視為其已全額支付系爭房屋及閣樓等的購房款，要求解除對系爭房屋及閣樓等的查封措施，被法院駁回異議請求。后林某甲主張其在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并合法占有案涉標(biāo)的物，以房屋置換的方式向原權(quán)利人支付了全部價款，對系爭房屋及閣樓等享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利為由提起案外人執(zhí)行異議之訴。

法院審理:

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：2011年林某丙向宋某借款20萬元，并以系爭房屋及閣樓等（小產(chǎn)權(quán)房）作為借款擔(dān)保。2012年5月1日，宋某作為買受人與出賣人某某村委會簽訂《房屋銷售合同》，根據(jù)其辦理系爭房屋及閣樓等的權(quán)屬手續(xù)，該房屋及閣樓等的實際買受人系林某丙。借款到期后，林某丙未向宋某返還借款。2015年2月7日，林某丙以其胞姐所有坐落于某小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房屋抵償向宋某的20萬元借款，即家人代林某丙清償20萬元債務(wù)，此時林某丙及其家人要求宋某協(xié)助將系爭房屋及閣樓等權(quán)屬手續(xù)登記的權(quán)利人變更為林某甲（林某丙之父），即林某丙同意林某甲對系爭房屋及閣樓等享有權(quán)利，并非無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，不違反法律規(guī)定。系爭房屋及閣樓等的轉(zhuǎn)讓不可能辦理物權(quán)變動手續(xù)，權(quán)利人對此享有使用權(quán)。綜合系爭房屋及閣樓等后續(xù)多由林某丙居住使用，及林某甲、林某丙對房屋均有出資的事實，應(yīng)認(rèn)定系爭房屋及閣樓等為林某甲與林某丙的共有財產(chǎn)。林某甲與林某丙對系爭房屋及閣樓等的共有方式?jīng)]有明確約定，兩人具有家庭關(guān)系，如根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零三條（《中華人民共和國民法典》第二百九十九條）有關(guān)共有人對共有的不動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有的規(guī)定，認(rèn)定系爭房屋及閣樓等為林某甲、林某丙父子共同共有，對林某甲顯失公平。按照雙方對系爭房屋及閣樓等的出資額，認(rèn)定林某甲、林某丙對系爭房屋及閣樓等分別享有71.42%、28.58%的份額較為公允。

因林某丙未履行本院生效民事判決確定的義務(wù)，法院可以依法執(zhí)行其享有共有權(quán)的房屋，拍賣后對所得價款予以分割以償還汪某某的債務(wù)。林某甲對林某丙的共有部分享有優(yōu)先購買權(quán)，但該優(yōu)先購買權(quán)不能排除執(zhí)行。系爭房屋及閣樓等是整體財產(chǎn)，其使用目的及范圍均不可分，應(yīng)當(dāng)視為不可分割的共有財產(chǎn)；雖然林某甲及林某丙對此享有不同的產(chǎn)權(quán)份額，但如果僅拍賣林某丙享有的房屋份額，則有可能減損共有物的變現(xiàn)價值，從最大限度實現(xiàn)財產(chǎn)價值的角度出發(fā)，在執(zhí)行階段應(yīng)整體拍賣，成交后保留71.42%變現(xiàn)份額歸林某甲所有，對該變現(xiàn)份額不得執(zhí)行。

據(jù)此，法院作出判決：一、駁回原告林某甲停止執(zhí)行坐落于某小區(qū)房產(chǎn)、車庫、儲藏室（負(fù)一層）及閣樓的訴訟請求；二、在執(zhí)行坐落于某小區(qū)房產(chǎn)、車庫、儲藏室（負(fù)一層）及閣樓時，原告林某甲在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利；三、不得執(zhí)行原告林某甲對坐落于某小區(qū)房產(chǎn)、車庫、儲藏室（負(fù)一層）及閣樓享有的百分之七十一點四二（71.42%）變現(xiàn)份額。一審宣判后，當(dāng)事人均未上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

法官說法：本案主要涉及案外人對已被查封的小產(chǎn)權(quán)房主張權(quán)利情形下，其是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的認(rèn)定問題。

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等稅費，無法取得不動產(chǎn)管理部門頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房由被執(zhí)行人實際占有、使用或收益的，即使無合法產(chǎn)權(quán)證明，依然可以作為被執(zhí)行人責(zé)任財產(chǎn)予以查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號），明確規(guī)定對不具備初始登記條件的無證房屋可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，并以拍賣成交價款對債權(quán)進(jìn)行清償。但處置時應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補(bǔ)償不能等風(fēng)險由買受人自行負(fù)責(zé)。如作為執(zhí)行標(biāo)的物的小產(chǎn)權(quán)房并非被執(zhí)行人的責(zé)任財產(chǎn)，則真實權(quán)利人的物權(quán)理應(yīng)受到保護(hù)，當(dāng)案外人主張對房屋享有足以阻卻執(zhí)行的民事權(quán)益時，則需證明其享有足以排除執(zhí)行的實體權(quán)利。

實踐中，被執(zhí)行人為逃避對其財產(chǎn)的執(zhí)行，往往會通過與案外人相互串通，以虛假交易、倒簽等方式偽造合同，案外人則會利用物權(quán)期待權(quán)制度，以對執(zhí)行標(biāo)的享有物權(quán)、用益物權(quán)等物權(quán)或特殊債權(quán)為由提起執(zhí)行異議之訴。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋（一）》第二條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。因此，對于案外人對有權(quán)屬爭議的小產(chǎn)權(quán)房提起的執(zhí)行異議之訴，需要通過審查案外人是否已在查封之前合法占有房屋，既包括對房屋進(jìn)行直接控制和管領(lǐng)的直接占有，也包括通過占有改定方式的間接占有；審查案外人是否已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，尤其是以房抵債情形下對以物抵債協(xié)議真實性的認(rèn)定；審查是否存在系非因案外人自身原因未辦理過戶登記或未作為出名人訂立買房買賣合同的情形，此種情形下對案外人無過錯要件的認(rèn)定尤為重要。

案外人執(zhí)行異議之訴制度賦予案外人相應(yīng)的救濟(jì)途徑，案外人提起執(zhí)行可以要求停止執(zhí)行和確認(rèn)實體權(quán)利。通常而言，通過審查房屋買賣合同的效力，進(jìn)而確定案外人是否享有真實合法的權(quán)利，是案外人請求排除強(qiáng)制執(zhí)行的要件之一，如果不存在其他不能、不宜直接審理確認(rèn)之訴情形的，將確認(rèn)實體權(quán)利的訴訟請求一并審理是執(zhí)行異議之訴的必然路徑，如經(jīng)審查認(rèn)定案外人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，則能有效維護(hù)案外人的實際權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百零八條規(guī)定，共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。即共有人對共有物是按份共有還是共同共有有約定的，遵循意思自治原則，依照其約定予以認(rèn)定；如共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，推定為按份共有，以保障共有人的權(quán)利義務(wù)清晰、明確，確保共有財產(chǎn)最大限度的利用或增值。在此需要強(qiáng)調(diào)的是，共有人具有家庭關(guān)系的，在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間共同創(chuàng)造、共同所得的共同財產(chǎn)，血緣、婚姻系其根基紐帶，共有人在共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需求分割財產(chǎn)時請求分割共有財產(chǎn)，明確各自份額。

權(quán)利人對“小產(chǎn)權(quán)房”享有使用權(quán)，被執(zhí)行人與案外人對爭議房屋均有出資，應(yīng)認(rèn)定爭議房屋為其共有財產(chǎn)。本案中，通過對案件的全部證據(jù)，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗，從各證據(jù)與案件事實的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進(jìn)行綜合審查，從而認(rèn)定系爭房屋及閣樓等為林某甲、林某丙父子共同共有，二兩人為爭議房屋出資數(shù)額不等，對爭議房屋共有方式?jīng)]有明確約定，兩人具而有家庭關(guān)系，如根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零三條（《中華人民共和國民法典》第二百九十九條）有關(guān)共有人對共有的不動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有的規(guī)定，認(rèn)定爭議房屋為被執(zhí)行人與案外人共同共有，對案外人或申請執(zhí)行人有失公允。因此，按照雙方對系爭房屋及閣樓等的出資額，認(rèn)定林某甲、林某丙對系爭房屋及閣樓等分別享有71.42%、28.58%的份額較為公允。爭議房屋應(yīng)整體拍賣，案外人林某甲在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利，且不得執(zhí)行案外人的變現(xiàn)份額。